Фсо 4 определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Содержание

Фсо 4 определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

Национальный Совет принял текст ФСО — 4 — Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

«Обращение Президента МСНО- НП «ОПЭО» Палочкина Е.Л. по вопросу организации открытого одноэтапного конкурса на право заключения договора по определению рыночной стоимости группы объектов основных средств для отражения в бухгалтерской отчетности, подготовленной в соответствии с требованиями российских стандартов бухгалтерского учета текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств и для целей отражения в бухгалтерской (финансовой) отчетности, подготовленной в соответствии с требованиями международных стандартов финансовой отчетности справедливой стоимости объектов основных средств, принадлежащих ОАО «Со ЕЭС».

вопрос 5.1. О «Методических рекомендациях по оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использование», выполненной Финансовым университетом при Правительстве Российской Федерации.

ФСО-4 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

Методика и порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по ФСО №4

Этот перечень нормативных актов полным не является, так как вплоть до настоящего времени осуществляется его изменение с учетом устаревших и внесения в него новых, а также за счет регулярного пополнения внутриведомственными актами и предписаниями для организаций, осуществляющих на основе заключенных государственных контрактов мероприятия по определению стоимости фонда объектов недвижимости в Российской Федерации.

Рекомендуем прочесть:  Снятие с временного кадастрового учета земельного участка
  • Заключение государственного контракта (в настоящее время это требование является обязательным с целью избежать возможной коррупциогенности в этой сфере государственных закупок), в техническом задании которого обязательно должен быть указан перечень объектов, подлежащих оценке.
  • Сбор сведений о рынке недвижимости, которая подлежит оценке (в том числе, и о рыночных ценах на схожие объекты).
  • Определение тех факторов, на основе которых будет формироваться цена.
  • Сбор сведений по этим факторам (с детальной проработкой ключевых требований к ним, например, уровень развитости инфраструктуры).
  • Группировка анализируемых и оцениваемых объектов по их ключевым признакам.
  • Получение сведений о рыночном состоянии конкретных групп.
  • Построение модели, на которой будет формироваться итоговая стоимость.
  • Анализ качественных результатов проработки построенной модели.
  • Итоговый расчет.
  • Формирование отчета по результатам.
  • Фсо 4 определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

    18. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

    6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

    Фсо 4 определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

    18. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

    1. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости
    объектов недвижимости (ФСО № 4)» (далее – Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

    Каковы порядок и методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно ФСО №4

    Статья 9 ФЗ № 135 оговаривает, что основанием для начала процесса может быть подписанный между заказчиком и лицом, проводящим оценивание, договор. Соглашение об установлении цены бывает заключено с юридическим или гражданским лицом, заключившим с заказчиком трудовой договор.

    • подписание между сторонами договора о кадастровой оценке;
    • анализ собранной информации о ценах на рынке недвижимости для установления стоимости объекта;
    • выбор определенной модели для определения стоимости;
    • установление ценообразующих факторов;
    • сбор информации о ценообразующих факторах;
    • группирование объектов;
    • сбор информации о стабильности рынка недвижимости;
    • построение выбранной модели определения стоимости;
    • анализ эффективности выбранной модели;
    • расчет стоимости объекта по кадастровой оценке;
    • разработка и составление отчетной документации о кадастровой оценке.
    Рекомендуем прочесть:  Можно ли прописать в неприватизированную квартиру ребенка

    Зачем нужно знать кадастровую стоимость квартиры, что это такое и как подсчитать

    Расчет кадастровой цены производит Служба кадастра и картографии, которая ее пересматривает 1 раз в 5 лет. Но возможны варианты более частой переоценки, которые возникают при ситуациях с продажей жилья и необходимостью установления для этого более точной стоимостной величины.

    Все эти факторы никак не воздействуют на размер стоимости по кадастру, обычно рыночная оценка выше.

  • Инвентаризационная стоимость помещения зависит от установленной первоначальной цены, с учетом поправочного коэффициента износа. Чем больше срок эксплуатации здания, тем ниже будет значение такой оценки помещения.

    Основные положения ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»

    Таким образом, весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости, одновременно обеспечивающих как поддержку интенсивных рыночных преобразований, так и эффективное управление недвижимостью государственного собственника.

    Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы — весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или Региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

    Комментарий к проекту Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)»

    5. Некоторые статьи проекта ФСО противоречат друг другу. Например, в ст.7 перечислены «шаги», которые оценщик должен предпринять, в том числе – построение модели оценки и анализ качества модели. В статье же 18 утверждается, что в оценке могут быть использованы затратный и доходный подход. Как при этом строить модели оценки в проекте ФСО не говорится, а в теории и практике оценки этот вопрос не исследовался.

    1. Проект стандарта закрепляет заложенную в ФЗ-167 концепцию кадастровой оценки объектов недвижимости с федерального центра, что полностью противоречит международным стандартам и многовековой практики оценки для целей налогообложения, в том числе и в дореволюционной России. Этим стандартом оценщики добровольно ставят себя в подчиненное положение к федеральному органу – РОСРЕЕСТРУ, который полностью провалил кадастровую оценку земельных участков и подготовку к кадастровой оценке единых объектов недвижимости. Стандарт IAAO «Стандарт по политике налогообложения недвижимости» особо отмечает центральную, а не подчиненную роль оценщика в политике налогообложения недвижимости. Практика же оценки недвижимости для целей налогообложения свидетельствует о том, что этой оценкой должны заниматься местные оценщики, хорошо знающие местный рынок. Не соблюдение этих требований приведет к тому, что население не воспримет этот налог, и будет активно протестовать против его введения, что опасно также и в плане политической стабильности.