Что должно насторожить при покупке квартиры

Что должно насторожить при покупке жилья

Что кроется за этим: некомпетентность или злой умысел? Тяжёлые жизненные обстоятельства, безысходность, или желание побыстрее избавиться от проблемного объекта недвижимости? Как-то раз в ходе подготовки к сделке выяснилось, что собственник квартиры был вынужден продать её в кратчайшие сроки с большой скидкой, так как от сроков продажи напрямую зависела жизнь его родственницы, которой была жизненно необходима срочная и очень дорогая операция в Германии. Я безумно рад, что эту сделку мы провели в сроки и на условиях, которые были обговорены и прописаны в авансовом соглашении. Женщина была удачно прооперирована в Мюнхене, и она жива-здорова по сей день. Во многом, благодаря риэлторам.

В риэлторской среде всегда было множество примет и легенд. Вспомнился забавный случай. Дело было в конце 90-х годов, когда меня назначили на должность начальника отдела продаж. Один из моих сотрудников, Дмитрий М., толковый и обаятельный парень лет 25-ти, провёл три хороших сделки. При этом, оказалось, что он провёл их, когда был одет в одни и те же брюки. Я не придал этому никакого значения. Сделки прошли удачно и спокойно. Все клиенты остались довольны.

Что должно насторожить при покупке квартиры

В чём была причина недоразумения? Мы выяснили, что несколько лет назад, во время слияний двух старых баз данных и создания единой новой базы Росреестра, произошёл компьютерный сбой. И такие события с документами иногда случаются. Мы подсказали клиентам, что им следует сделать, чтобы безболезненно восстановить свой Статус Кво, устранить несоответствия и привести всё в порядок перед предстоящей сделкой.

Чем бы всё это закончилось? Из Росреестра продавцов бы в наручниках увезли на 72 часа до выяснения обстоятельств. Компетентные органы могли бы возбудить уголовное дело по факту мошенничества (подделка документов, статья 327 УК РФ). Впоследствии, скорее всего, истина была бы установлена. Повторюсь: скорее всего. Возможно, всё закончилось бы хорошо, и семью *****, наверное, выпустили бы через несколько дней на свободу. А если нет? Важно другое. Наши клиенты избежали серьёзнейших неприятностей. Судите сами: пребывание в СИЗО, допросы, нервы, неприятности на работе, полный развал сделки, финансовые потери, и т. д., и т. п.

Что должен знать покупатель квартиры

  • паспорт продающей стороны;
  • документы, устанавливающие её права на недвижимость, в их качестве может выступать договор наследования, мены, приобретения и т.д.;
  • справки, свидетельствующие об отсутствии долгов (исключением являются ситуации, когда покупатель о них осведомлен и готов взять обязательства по уплате на себя).
  1. Юридические проблемы. Они связаны со сложностью сделки, её многоаспектностью, необходимостью проверки «чистоты» объекта и т.д. К этим вопросам рекомендуется привлекать юриста или риэлтора, поскольку граждане зачастую не имеют никакого понятия об этой сфере правоотношений.
  2. Технические проблемы. Другая категория связана с характеристиками жилой площади, технической и кадастровой документацией. Они не оказывают никакого влияния на право собственности, но могут стать причиной некомфортного жительства. Сами по себе эти проблемы не являются страшными, но влекут материальные затраты. Одной из них может стать перепланировка, которая не была узаконена в государственном порядке.
  3. Проблемы безопасности. Производимая сделка должна быть безопасной для обеих сторон. В этих целях заключаются всевозможные предварительные и авансовые договоры. Но главное, что позволит избежать возникновения нежелательных последствий – соблюдение продавцом и покупателем законодательных норм.

Как не быть обманутым при покупке квартиры

Вы накопили денег (взяли кредит, ссуду или ипотеку) и решили улучшить свои жилищные условия покупкой недвижимости. Но на покупку новой квартиры денег недостаточно. Тогда выход – это купить жилье на вторичном рынке, либо обменять с доплатой. Здесь есть высокий риск быть обманутым. Для его уменьшения необходимо следовать нескольким простым принципам. Вот что должно насторожить вас при покупке квартиры:

  1. В случае смерти собственника жилья: открыто ли наследственное дело по этому поводу, выявлены ли все претенденты на наследство.
  2. Если квартира перешла по наследству: вписаны ли все наследники.
  3. Было ли проведено в квартире переустройство или перепланировка, каким образом они оформлены.
  4. Находится ли квартира в долевой собственности. Если да, то все ли собственники согласны с ее продажей.
  5. Сам вид правоустанавливающих документов. Иногда они могут быть подделаны.

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке

  • Необычно низкая цена объекта недвижимости. За такой «скидкой» может стоять неблагополучность жилплощади: путаница или неточность в документах, криминальное прошлое, спорное наследование либо ущемление прав кого-то из наследников.
  • Плохое состояние квартиры. Оно может указывать на тот факт, что собственниками были люди, попадающие в группу риска: с пристрастием к алкоголю, наркотической зависимостью, судимостями. Такие квадратные метры наверняка имеют нечистое прошлое.
  • Частые перепродажи квартиры. Они говорят либо о неблагополучной обстановке в доме (подъезде, районе), либо о желании владельцев недвижимости «замести следы».
  • Продажа жилья по доверенности. На такую схему часто идут мошенники: получив деньги, они не передают их собственнику жилья. Впоследствии доверенность аннулируется, а новый покупатель остается без денег и без жилой площади.
Рекомендуем прочесть:  Какие Документы Нужны Для Оформления Ухода За Пенсионером Старше 80 Лет

Чтобы не столкнуться с одной из вышеперечисленных или аналогичной ситуацией, гражданам следует серьезно и взвешенно подходить к приобретению объектов недвижимости. Если продавец торопит с оформлением сделки или, наоборот, разными способами затягивает с предоставлением необходимых документов, есть повод усомниться в прозрачности и честности предлагаемой сделки.

Какие документы проверять при покупке квартиры

Да. Для этого потребуется расширенная версия выписки из ЕГРП. Она позволит установить полную родословную жилья с 1998 года, то есть с момента создания реестра. Из документа вы узнаете, когда, к кому и на каком основании переходила квартира за это время, в каких судебных спорах фигурировала. Правда, в отличие от стандартной справки Росреестра, получить эти сведения вправе только собственник. Поэтому если продавец наотрез отказывается делать запрос, скорее всего, ему есть что скрывать. Еще один повод задуматься — когда жилплощадь слишком часто меняет хозяев. Дело тут может быть в самой квартире. Скажем, в доме регулярно прорываются трубы, из окон дует, а соседи связаны с криминалом. Либо вам попались мошенники, которые с помощью перепродаж пытаются «отмыть» недвижимость после незаконной сделки. И этот вариант намного хуже, ведь когда нарушения выявят, пострадает именно последний покупатель. Если в ЕГРП данных о квартире нет, значит, после приватизации с ней не совершали никаких операций. Справку о собственниках такого объекта можно получить в местном БТИ.

Сперва следует запросить свежую выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). В ней будет указано, кто владеет квартирой, не находится ли она в залоге или под арестом. Затем внимательно изучите документы продавца: паспорт, свидетельство о собственности и бумагу, на основе которой оно выдано. Обычно это договор купли-продажи или обмена, дарственная, свидетельство о наследовании, решение суда и т.д. Требуйте только подлинники. Если хозяин утверждает, что они утеряны и предлагает дубликаты, стоит насторожиться — аферисты могут перепродать жилье по старым документам или вовсе подсунуть фальшивку. Впрочем, некоторые оригиналы тоже требуют особой проверки. Например, постановления суда. В Ярославской области намедни был случай: гражданин продавал «двушку», которая якобы досталась ему после тяжбы с бывшей женой. Покупатель решил подстраховаться и сделал запрос в суд. Решение под нужным номером нашлось, только вот речь в нем шла не о квартире, а об алиментах. Оказалось, мошенник взял часть реальных реквизитов документа и подделал недостающие.

Что должно насторожить покупателя при выборе квартиры

Если в квартире выполнена перепланировка, которая не может быть узаконена в дальнейшем. Для этого нужно проверить, совпадает ли фактическая планировка квартиры с той, что указана в кадастровом паспорте. При этом нужно обращать внимание на то, что конкретно было изменено. Потому что есть изменения, которые можно узаконить, и есть такие, согласовать которые невозможно в принципе. Если в процессе перепланировки были затронуты несущие стены, в дальнейшем такой объект может быть признан непригодным для проживания.

Как известно, покупка квартиры на вторичном рынке несет с собой риски, связанные с тем, что уже совершенная сделка может быть признана недействительной в дальнейшем. Поэтому, занимаясь ее подготовкой, специалисты проводят проверку юридической чистоты квартиры, устанавливают обстоятельства, которые способны привести к возникновению судебных разбирательств в отношении этого объекта в дальнейшем (они должны удостовериться, что в результате сделки не будут нарушены права третьих лиц).

Квартирные истории

  1. Заниженная цена. Это наиважнейший признак того, что ситуация у продавцов непонятная и сложная. Необходимо узнать максимальное количество информации до момента принятия решения. Почему люди идут на уступки по цене? Ведь обычно любой собственник считает, что его квартира недооценена рынком. Каковы истинные мотивы продавца? Нет ли желания у стороны продавца обмануть покупателя? Возможно, за низкой ценой прячется, к примеру, родственник, который «отдыхает в местах не столь отдалённых»? Или где-то ждёт своего часа наследник, которого лишили обязательной доли в наследстве?
  2. Продавцы или их представители легко соглашаются с любыми условиями, которые выдвигает покупатель. Что кроется за этим: некомпетентность или злой умысел? Тяжёлые жизненные обстоятельства, безысходность, или желание побыстрее избавиться от проблемного объекта недвижимости? Как-то раз в ходе подготовки к сделке выяснилось, что собственник квартиры был вынужден продать её в кратчайшие сроки с большой скидкой, так как от сроков продажи напрямую зависела жизнь его родственницы, которой была жизненно необходима срочная и очень дорогая операция в Германии. Я безумно рад, что эту сделку мы провели в сроки и на условиях, которые были обговорены и прописаны в авансовом соглашении. Женщина была удачно прооперирована в Мюнхене, и она жива-здорова по сей день. Во многом, благодаря риэлторам.
  3. Странное поведение собственника на квартире во время показа. Как-то раз я со своим покупателем был на просмотре квартиры в хорошем доме на Красной Пресне. Квартира хороша, цена интересная, по всем показателям объект, вроде бы, подходит. Но меня насторожил собственник во время показа квартиры. На первый взгляд, не забулдыга. Одет опрятно, чувствуется запах дорогого одеколона. Однако же, руки дрожат, глаза «бегают», суетится всё время. На простые вопросы не может ответить, тушуется и мнётся. После просмотра я его поблагодарил и сказал: «Мы подумаем и позвоним Вам». В ходе предварительной проверки мы выяснили, что квартира принадлежала не тому, кто пытался нам её продать, а его брату-близнецу, с которым они были похожи, как две капли воды. Брат не знал о продаже своей квартиры. Осторожность и бдительность риэлтора позволили моему клиенту избежать огромных проблем.
  4. Квартира часто продавалась. В этом случае необходимо выяснить причину частого перехода квартиры из рук в руки. Первая мысль, которая приходит в голову: «Если за полгода квартира поменяла 4 хозяина, то что-то здесь не чисто». И впрямь: с чего бы это? Необходимо навести справки. Конечно, распечатка из Росреестра внесёт какую-то ясность, но окончательно можно понять всю ситуацию только после разговора с соседями, с участковым. А в одном случае пришлось выяснять подробности у главного инженера ЖЭКа. Оказалось, что к квартире вплотную примыкает трансформаторная станция, которая в дневное время не издаёт звуков, а ночью в квартире находиться невозможно из-за сильнейшей вибрации. Вот и вскрылась истина.
  5. Доверенность. Про это написано и рассказано по телевидению столько, что добавить, на первый взгляд, к этой теме, нечего. Тем не менее. В моей практике был любопытный случай. Мои клиенты искали для себя квартиру в районе метро Кантемировская. Я подобрал несколько вариантов. Выбор пал на приличную двухкомнатную квартиру на ул. Медиков. При внесении аванса агент продавца представил доверенность, на основании которой мать уполномочивает сына продать квартиру за цену, в сроки и на условиях по усмотрению доверенного лица. Сама доверенность не вызвала никаких подозрений. Текст, подпись и печать нотариуса, бланк, внешний вид документа… Всё в порядке. На вопрос о том, сможет ли мать присутствовать на сделке лично, я получил отрицательный ответ. Было сказано, что женщина находится в длительной заграничной командировке. Началась проверка. Мы не имеем права верить на слово. Выяснилось, что доверенность не отзывалась и не отменялась. Но мать недавно попала в страшное ДТП, и скоропостижно скончалась, а сын намеренно скрыл эту информацию от своего риэлтора. Оказалось, что он хотел побыстрее продать квартиру, так как при вступлении в наследство у его младшей несовершеннолетней сестры возникла бы обязательная доля в квартире, полученной от наследодателя. Мы отказались от приобретения этого объекта, нам вернули аванс и мы нашли другую квартиру на Кавказском бульваре.
Рекомендуем прочесть:  Взыскать расходы на оплату услуг представителя

Приступая к написанию этой статьи, я понял, что одной статьёй я не обойдусь. Информации много, она разная и безумно интересная. Эта тема настолько важна, актуальна и полезна для всех участников рынка недвижимости, что она заслуживает пристальнейшего внимания.

Нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой

Существует угроза внезапного появления наследников на квартиру, которую продавец получил в наследство. В таком случае вместе с продавцом обращайтесь к нотариусу, который вел его наследственное дело, и попросите выписку из нотариальной книги, в ней должно быть четко указано, что остальные известные наследники подписали отказ в получении наследства.

Если у вас будут возникать вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Что должно насторожить при покупке квартиры

  • — отсутствие у соседей зависимости любого рода (наркологической, алкогольной, от тяжелой музыки или квартирных тусовок и т.п.);
  • — отсутствие в квартирах людей, обучающихся музыке (вряд ли кому-то понравится ежедневно слушать фальшивую скрипку, фортепиано или баян);
  • — наличие сформированной культуры проживания в многоквартирном доме.

В каком Подмосковье лучше купить квартиру тем, кто не желает испытывать дискомфорт от шума соседей? Однозначно ответить на этот вопрос невозможно. Благоприятными в указанном аспекте являются несколько подмосковных районов, одним из таковых является Раменский. Здесь при покупе квартиры есть выбор в многоэтажных домах жилого комплекса «Новые Островцы».