Субъекты договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости

Цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости (п. 2 ст. 555). При отсутствии в договоре указания цены недвижимости он считается незаключенным (п. 1 ст. 555).

Субъектами данного договора являются продавец и покупатель недвижимости. Ими могут быть как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т. д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т. п. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве продавца и покупателя могут участвовать и другие субъекты гражданских прав (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования).

Субъекты договора купли-продажи недвижимости

Для юридических лиц основные ограничения на участие в договорах купли-продажи связаны с характером принадлежащих им вещных прав на имущество и объем правоспособности. Например, согласно п. 1 ст.297 ГК РФ, государственные или муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения могут продавать принадлежащее им недвижимое имущество только с согласия собственника. Согласно п.1 ст.298 ГК РФ учреждения вообще не вправе отчуждать имущество, принадлежащее им на праве оперативного управления. Кроме того, собственник может предоставить учреждению право ведения деятельности, приносящей доходы. В таком случае учреждения вправе самостоятельно распоряжаться полученными доходами, в том числе — по договорам купли-продажи. [3]

При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет продавец. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие — как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п. 1 ст. 297 ГК РФ — не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

Договор продажи недвижимости: понятие, общая характеристика, элементы (субъекты, предмет, форма, государственная регистрация, цена, срок)

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец — акционерное общество — должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

Рекомендуем прочесть:  Какие Выплаты Положены При Рождении Ребенка Отцу Если Мать Не Работает

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.

Субъекты договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письмен­ной форме путем составления одного документа, подписанного сторо­нами , и считается заключенным с момента его подписания (за исклю­чением договора купли-продажи жилых помещений). Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность ( ст. 550 ГК).

Когда продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, согласно п. 4 ст. 35 ЗК, п. 2 ст. 552 ГК отчуждение строения производится вместе с земельным участком. Следовательно, в таких случаях продавец строения обязан предоставить покупателю здания (сооружения) право собственности на земельный участок, за­нятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Это объясняется традиционным общим принципом superficies solo cedit, направленным на сохранение единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Исключение составляет отчу­ждение части строения, которая не может быть выделена в натуре вме­сте с земельным участком, либо отчуждение строения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с правила­ми ст. 27 ЗК. Отчуждение строения, находящегося на земельном уча­стке, ограниченном в обороте и принадлежащем продавцу строения на праве собственности, проводится вместе с земельным участком, ес­ли федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Третьи лица в сделках с недвижимостью

Риск нарушения прав третьих лиц присутствует в сделках с квартирами на Откроется в новой вкладке.»>«вторичке» практически всегда, в той или иной степени. Многие Покупатели, выбирая квартиру на вторичном рынке, даже не осознают этого риска. Во многих случаях ни юристы, ни риэлторы не могут поручиться за отсутствие в природе «третьих лиц», но снизить этот риск – вполне возможно.

  • Супруг владельца квартиры, который не вписан в Свидетельство о регистрации права, но может иметь право на квартиру, в силу закона (см. в Глоссарии – «Право общей совместной собственности супругов»);
  • Наследник, который неожиданно объявился уже после оформления наследства на текущего собственника (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»);
  • Человек, не являющийся наследником, но имеющий право пользования квартирой в силу завещательного отказа (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»);
  • Прописанные в квартире, но не имеющие прав собственности, родственники владельца (см. в Глоссарии – «Право пользования квартирой»);
  • Пользователи приватизированной квартиры, отказавшиеся в свое время от ее приватизации (см. в Глоссарии – «Продажа приватизированной квартиры»);
  • и т.п.

Договор купли продажи недвижимости

  • Государственная регистрация перехода права собственности осуществляется учреждениями юстиции в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». [4]

— установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (данные основания закреплены в ст. ст. 19 и 20 Закона о регистрации прав на недвижимость);

Договор купли-продажи жилого недвижимого имущества (продавец — юридическое лицо, покупатели — два физических лица)

В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. п. 2, 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Рекомендуем прочесть:  Куда можно написать жалобу на управляющую компанию

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор займа между физическими лицами с залогом недвижимости

  • место и дата составления документа;
  • ФИО заимодавца с паспортными данными и датой рождения, а также адрес регистрации и проживания;
  • ФИО заемщика с паспортными данными, датой рождения, адресом регистрации и проживания;
  • предмет договора: «заимодавец передает заемщику заем в размере ХХХ рублей (сумма цифрами и прописью), а заемщик обязуется вернуть сумму сроки, определенные настоящим договором». Здесь же указываются дополнительные условия: составление расписки, сроки, проценты и т. д.;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность (размер пеней, штрафов и т. д.);
  • вступление в силу и действие договора;
  • дополнительные условия;
  • в конце указываются реквизиты сторон и ставятся подписи.

Тем не менее, договор залога не может существовать отдельно без договора займа. Залог является дополнительным обязательством к основному обеспечиваемому обязательству – займу, таким образом, недействительность заема влечет недействительность залогового обеспечения.

Оплата госпошлины при продаже квартиры

  • если обе стороны физические лица – пошлина уплачивается в равных частях;
  • если стороны юридические организации и предприятия, оплата производится поровну и соответствует установленной для этой категории сумме;
  • для покупателя – физического лица, а продавца – юридического лица установлена половина оплаты для каждого от суммы, установленной для этих категорий плательщиков, аналогично производится расчет, если сделка осуществляется наоборот.

Порядок оплаты, лица обязанные совершить действия и суммы платежей, регламентированы НК РФ. В соответствии со статьей 333.18 заявитель до подачи документов обязан совершить оплату государственного сбора на совершение Росреестром юридически значимых операций (действий).

Субъекты договора

Гражданский кодекс исходит из того, что закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи, по общему правилу, могут быть определены ими самостоятельно. И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Ясно, однако, что миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно таковы предусмотрены в Кодексе на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи.

Договор купли-продажи — основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей открывают вторую часть Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств.